房地产收入的确认应具备条件

房地产收入的确认应同时具备以下条件

1、  开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；

2、  已与客户签订正式房屋销售合同

3、  标的物——房屋已经客房办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

但由于客户原因，未在规定的时间办理入住手续，法律规定视同风险和收益已经转移，房地产公司应确认该部分房产的收入。否则，如果客户几年不办理入住，公司就一直不能确认收入，这是不客观的。有的公司存在房款已收讫，产权过户后才确认收入。这样会造成收入滞后的现象，同样不符合收入确认的原则。当前，许多上市公司大股东将自己的项目交由上市公司进行开发，或是大股东和股份公司成立项目联合开发公司从事房地产开发业务。一般情况下，对于大股东出地，由股份公司出资金进行项目的合作，大股东与上市公司之间往往根据需要签订合作开发协议，由上市公司负担了开发项目的所有风险，大股东坐收渔利，这实际上是变相侵占上市公司的利益。

二、预售房款税金的计算、缴纳和会计处理

上市公司开发的房地产项目达到预售条件时，企业就可以对外预售。公司不能将其确认为营业收入，但根据税法的有关规定，无论会计核算上怎样进行账务处理，在公司实际收到商品房销售款项时，都应按实际收到的款项计算交纳营业税及附加，并按一定的计算标准预缴企业的所得税。因此公司应按照当地主管税务机关的有关规定缴纳营业税。按预计利润率或其他合理办法计算预计应交纳的所得税，并按季预计。待该项房地产交付使用，销售收入实现后，再依据税法有关规定计算实现应纳税所得额及应纳所得税税额，按预计缴纳的所得税额计算应退或应补税额。公司在会计处理上应将缴纳的营业税和所得税分为两个部份，将自己确认收入对应的营业税及附加、所得税费用计入当期损益表，而预收收入对应的税金附加和所得税不能确认为当期损益。

三、关于上市公司房地产业务的成本核算

1、  土地开发成本的核算内容

土地开发成本是指房地产开发企业开发一定数量土地达到可售或可用状态所发生的各项费用支出。包括以下内容：

（1）       土地费用。直按与购置土地有关的费用，包括受让费用，拆迁费用，填海造地费用及其他有关手续和税费支出等。

（2）       基础设置费。是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通迅、排水和土地平整费用等。

（3）       配套设施费。一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用。

（4）       筹资费用。房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，作为土地开发成本，土地开发完工之后而发生利息等借款费用，计入财务费用。

（5）       应负担的间接费用，包括企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，如工资、福利费、劳动保护费、办公费。

                                                                 （摘自注会05年第4期）